平凉市崆峒区“十四五”城镇住房发展规划
“十四五”时期，是城镇化发展正逐步走向成熟，转向高质量发展的重要时期。把握住房的居住属性，形成促进房地产市场稳定发展的长效机制，加快推进住房保障和供应体系建设，让全体人民住有所居，对于加快我市新型城镇化发展有着重要意义。为推进我区城镇住房事业科学发展，围绕推进新型城镇化的战略部署，努力实现广大群众“住有所居”目标，根据中央和省市有关文件精神，结合《平凉市崆峒区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，制定本规划。
一、全区“十三五”城镇住房发展主要成就
“十三五”以来，全区城镇住房发展坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻国家和省、市有关决策部署，坚持以人民为中心，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，稳中求进、改革创新、担当作为，积极推进住房供给侧结构性改革，加快构建多层次供给体系，严格规范房地产市场秩序，努力提升物业服务水平，全区城镇住房工作取得了显著成绩。
（一）房地产市场保持平稳健康发展
“十三五”期间，全区累计完成房地产开发投资209.72亿元，新建商品房302.95万平方米，商品房销售30097套339.5万平方米，全区人均住房建筑面积达到35.8平方米以上，比“十二五”末的人均30.5平方米增加5.3平方米；全区商品房销售均价6960元/平方米。全区商品房库存84.69万平方米，去库存周期降低至18个月，商品住宅房价年涨幅与城区居民平均收入水平年增幅基本持平。
（二）保障性住房建设稳步推进
“十三五”期间，全区集中力量开展平凉中心城区棚户区改造暨土地房屋征收“百日攻坚”和清零行动，累计完成投资50.74亿元，先后实施了原制革厂锅炉厂、新生巷南、新民北路西二期、柳湖五社、双桥路一期、永康路、景家庄、太统路、天门塬、原副食厂旧家属院、新风巷、南台一期户、峡门、嘉苑路、市建司旧家属院、汪家园、南门北路等27个棚户区改造项目，累计完成棚户区改造8271户；持续加大老旧住宅小区改扩翻建和加装电梯力度，先后在电力小区、暖泉小区、电信局家属院等老旧住宅小区加装电梯78部，累计实施二中旧家属院等196个小区、530幢楼、21197户老旧住宅小区改扩翻建，总建筑面积218.24万平方米，投资9.38亿元，涉改人口约6.5万人。有效解决了房屋安全隐患、屋面渗漏、上下水跑冒滴漏、小区环境脏乱差等突出问题，大幅改善了老旧小区人居环境，提升了群众的幸福指数。
（三）住房保障体系趋于完善
全区把保障性安居工程建设作为保障和改善民生、促进社会和谐稳定的重要内容，按照“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的总体思路，建立了以廉租住房和公共租赁住房为主体、限价商品房为辅助的多渠道、分层次、广覆盖住房保障体系，全区住房保障覆盖率达到25.4%，较“十二五”末增加0.4个百分点。将公租房保障范围由人均住房建筑面积15平方米以下的城镇最低收入家庭逐步扩大到18平方米，累计发放住房租赁补贴5711户、1065.27万元。将稳定就业的进城务工人员已纳入住房保障政策范围，通过发放租赁补贴，培育发展住房租赁市场，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系正在稳步形成。对符合公租房保障条件的申请家庭做到“应保尽保”。
（四）房地产服务业快速发展
“十三五”期间，我区物业、经纪、咨询等房地产服务业快速发展，一批综合实力强、品牌形象好的房地产服务企业脱颖而出。截止“十三五”末，全区共有房地产中介企业105家，物业服务企业达77家，物业服务覆盖率达到63%，制定出台了《平凉市崆峒区物业管理实施细则（试行）》，全力做好宣传贯彻落实，全区物业服务质量明显提高。
二、发展形势
“十三五”期间，我区城镇住房工作虽然取得了明显成效，但同时也面临一些问题。一是区域住房发展不平衡，房地产市场出现区域性、阶段性、结构性供应过剩，部分地段商品住房潜在供应量和库存量较大。二是住房保障体系和建设管理制度仍需进一步完善，尤其准入和退出管理亟待加强。三是房地产调控难度不断加大，平凉中心城区部分区域二手房（毛坯房）成交价格高于周边新建商品房备案价格。四是租赁市场问题较多，随着棚户区改造的大规模推进，城市规划区范围内用于出租的居民院落减少，不能适应外来人口租住需求；租售比过低，房地产企业进入住房租赁市场意愿不高；住房租赁市场不规范，“黑中介”“霸王条款”、住房租赁期限短、随意上调租金、不退还押金等问题突出，合同违约事件时有发生。五是全区物业管理发展不平衡，覆盖面不广，市场化水平较低，行业内部尚未形成有序健康的市场竞争，物业服务企业管理方式、服务水平有待提升。
从当前的发展形势来看，一是市上提出全面融入“一带一路”和抢占“五个制高点”，打造陕甘宁三省区区域中心、省域副中心城市和陕甘宁三省区医养中心，一定程度上带来人流物流的汇集，形成一定数量的住房有效需求；二是我区城镇化水平处于中期快速发展阶段，随着“十四五”新型城镇化的快速推进，全区住房市场仍有较大的需求潜力；三是受全面二孩政策影响，二孩家庭不断增多，本地居民的“以旧换新”“以小换大”“以远换近”等改善性住房需求不断增加，同时对住房品质提出更高要求。
总体而言，“十四五”期间，我区住房发展将呈现中等偏下及以下收入家庭的保障性需求、新市民的刚性需求、引进人才的支持性需求、本地居民的改善性需求等多元需求并存的新格局。同时，随着社会经济的发展，人们对物业的服务质量和小区环境的品质要求也越来越高，商品房售后服务的重要作用越来越突出。为此，需要继续深化住房制度改革，加快建立健全符合我区实际的房地产长效管理机制，为改善人民群众的居住条件提供好产品、好服务，努力让人民群众住得更舒服、生活更幸福。
三、“十四五”城镇住房发展指导思想、基本原则、发展目标和目标任务
（一）指导思想
高举中国特色社会主义伟大旗帜，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，牢固树立和贯彻落实新发展理念，始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，突出住房的民生属性，落实主体责任制，坚持房地产市场发展“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的原则，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善住房市场体系和住房保障体系，落实房地产长效管理机制，深化住房供给侧结构性改革，着力推动房地产市场高质量发展，满足人民群众日益增长的美好生活需要，努力实现住有所居住有宜居，为城市品质提升提供有力支撑。
（二）基本原则
——坚持以人为本，改善民生。突出住房居住属性和改善民生的社会功能，坚持群众主体地位，把解决群众基本居住问题作为住房发展的首要目标，促进住房资源均衡配置，满足城镇居民基本居住需求和合理住房改善需求。
——坚持统筹兼顾，探索创新。正确处理政府保障与市场供应关系，统筹推进保障性住房和商品住房建设，均衡发展商品住房买卖和租赁市场，加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，满足城镇居民多层次住房需求。
——坚持高质量发展，提高住房品质。顺应百姓居住品质需求快速迭代，住房市场发展要从简单追求数量增长转向坚持质量为先、配套完善、服务提升，以品质打造为核心提高住房供给质量，满足群众既安居又宜居的绿色健康生活需要。
——坚持转型发展，绿色节能。坚持住房发展与基本区情相适应，推进住房建设和消费模式转型，推动科技与住房建设紧密结合，大力发展绿色低碳建筑，促进资源集约利用，加快住宅产业化发展。
（三）发展目标
以坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居为发展目标，坚持稳中求进工作总基调，按照“稳地价、稳房价、稳预期”要求，完善住房市场体系和保障体系，充分发挥市场在住房资源配置中的决定性作用，发挥政府提供基本保障的功能，改善住房供应结构，支持发展普通商品住房，加大公租房保障力度，引导发展住房租赁市场，实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房结构有所优化、居住条件明显改善、管理能级显著提升的总体目标。
适度合理发展商品住房，因地制宜配建公共租赁住房，住房供应结构进一步优化。到“十四五”末，力争城镇居民人均住房建筑面积达到38平方米以上；新建住宅小区物业服务覆盖率达100%，老旧住宅小区专业化物业服务覆盖率达70%以上；全区新建商品住宅维修资金归集率达100%。
——住房市场平稳健康风险可控。根据国家和省、市统一部署，夯实政府主体责任，加快构建房地产市场平稳健康发展长效机制，着力改善供给、引导预期、调节需求和抑制投机，建立以经济手段、法律手段为主，行政手段为辅的综合调控体系，加强房地产市场监测，逐步推动房地产市场实现“价格合理、供求平衡、保障多元、风险可控、预期平稳”的健康发展状态。综合考虑物价水平、城镇居民人均可支配收入和金融机构住房贷款利率等情况，确保年度新建商品住房价格、住宅用地价格和二手住房价格住宅租赁价格涨幅控制在合理区间。
——城镇保障性住房供应体系进一步完善。以政府为主导适度推进保障性住房建设，探索发展公共租赁住房和政策性租赁住房，着力解决新市民、新就业青年人才、棚户区住房困难家庭的住房需求，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。
——居住品质明显提升。全面推进城镇老旧小区改造，持续改善既有住房居住条件和环境，力争“十四五”末基本完成2000年年底前建成且需要改造的城镇老旧小区改造任务。提高新建住宅小区的居住安全，完善居住小区的配套功能，使居民住房功能更加完备，居住环境更加优化，配套设施更加完善，物业服务水平进一步提升。统筹生产、生活、生态三大布局，促进产城融合、职住平衡。住区周边基础设施和公用设施进一步完善，居住品质显著提升。
（四）主要任务
——优化新建住房供应结构。充分考虑外来务工人员、农业转移人口等新增购房需求、本地居民改善居住的购房需求等，提供不同户型、品质的商品住房产品，结合实际合理提高中低价位、中等套型的普通商品住房在新建商品住房中的比例。优化住宅设计，尊重和传承地域、民族文化传统，延续和彰显文化特色。
——不断满足多元化住房需求。强化政府对房地产市场的宏观调控力度，稳定社会预期，构建一手房市场、二手房市场与住房租赁市场的联动体系，合理引导住房梯度消费，形成购房消费的良性循环，满足多元化住房需求，鼓励先租房，后买房，先买小房，后逐步改善。
——创新房地产产品模式。结合推进新型城镇化和转变经济发展方式的要求，做好新型地产与全区经济发展规划的衔接，积极发展适应本地需求的文化旅游地产、园区地产、商业地产、养老地产等新型地产，促进房地产业与城市现代服务业、新兴产业共同发展。
——稳步扩大住房保障覆盖面。加大住房保障力度。大力推进以公租房为主，公租房实物配租与租赁补贴并举的住房保障体系建设，按照尽力而为、量力而行的原则，加大城镇住房困难家庭保障力度，加大对优抚优待对象、老弱病残等群体及公益类岗位从业人员的政策倾斜，实现外来务工人员平等享受基本公共服务，实现常态化受理，符合条件的申请对象应保尽保。
——健全人才住房支持政策。根据人才层次，结合居住需求，通过租赁型人才住房、产权型人才住房或发放货币补贴给予支持。多部门联合对申请人资格进行严格审核，确保人才住房支持政策真正服务于人才。继续完善人才住房房源筹措机制，采取集中新建、商品房配建等模式筹集房源，根据新就业大学生住房紧缺的实际情况，在交通便利、配套完善的区位，规划建设部分租赁人才住房。人才住房达到分配条件后，组织面向符合条件的人才分配。
——提升住房保障服务和管理水平。全面推进住房保障“最多跑一次”改革，进一步简化审核流程，压缩审核时限，提高住房保障服务水平。加强部门联动，以大数据平台校核等手段做好住房保障动态监管，积极推进住房保障信用体系建设。以公开择优为原则，采用政府购买服务，吸引社会力量参与保障性住房的运行和管理，不断提高公租房运营管理专业化、规范化水平。
——加强公租房配套基础设施建设和后续管理。加快公租房及配套设施建设，组织排查全区公租房项目的配套设施情况，逐步完善各小区配套设施建设。积极探索和运用政府和社会资本合作模式，推进公租房及配套基础设施的投资建设和运营管理。强化公租房分配管理，完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度。建立公租房小区可持续运营机制，进一步提升管理服务水平，构建法制化、科学化、人性化的后续管理机制。
——持续推进棚户区改造。“十四五”期间，按照“宜征则征、宜改则改”和“因城施策、因地制宜、量力而行”的原则，以城市危房改造为重点，严格改造范围和标准，对城市规划区范围内集中连片、简易结构房屋较多、安全隐患突出及环境脏乱差的居住区域，建议采用政府配套完善区域内水、气、路等基础配套设施，引导群众自行改造，或集中修建村民安置楼，对城镇居民不满足人均住房标准的可采用保障性住房托底等多种改造途径相结合的方式进行。
——加强农村危房动态监测。认真落实农村危房改造长效管理机制，加强对农村危房特别是四类重点对象或返贫对象动态监测，对动态新增符合政策的农村危房，发现一户，鉴定一户，改造一户，确保实现危房不住人，住人不危房的目标，全力保障农户住房安全，全面巩固脱贫攻坚成果。
——提高物业管理服务水平。落实物业服务规范，优化服务 标准制度，积极拓展物业服务内容，提升服务精细化水平。适应对物业服务品质提升的现实需求，探索开展“菜单式” 物业服务管理模式，建立物业服务标准与价格标准的动态联动机制。鼓励品牌物业服务企业发展，推动物业服务规模化经营，打造物业服务品牌。探索将业主自治管理和社区管理升级为标准化物业服务。健全对物业服务企业的常态化监管机制，加强对物业企业的监督检查。完善物业企业信用档案管理体系，通过履约考评完善物业服务企业信用评价体系，建立分类奖惩制度。完善物业服务企业退出机制，加强物业服务企业选聘和退出管理。推动老旧小区实施物业管理，进一步扩大物业管理覆盖面。构建物业服务纠纷快速处理机制, 维护业主与物业服务企业双方的合法权益。全面提升物业管理信息化水平，大力推进智慧小区建设。
四、保障措施
一是强化组织领导。进一步明确工作职责，靠实工作责任，建立完善与相关部门的协作机制，及时沟通信息，加强政策制定和实施的协调配合，形成城镇住房发展的工作合力，协力完成“十四五”规划确立的各项目标和任务。
二是加强政策配套。加强对涉及住房保障领域管理政策、民生政策的研究和储备，建立规划动态调整机制，根据住房发展中的新情况、新问题及时调整，提高规划的科学性和可操作性。完善信息化管理制度，保证规划顺利实施。
三是加大宣传力度。通过网络媒体等多渠道及时向社会公布规划和年度实施计划完成情况，营造良好的社会氛围。建立各相关利益者及公众意见的表达机制，加强行业自律，维护市场秩序。动员和鼓励社会力量参与保障性住房建设和运营管理，为实现住有所居贡献力量。