江苏省南京市高淳区低效用地再开发专项规划（2021-2025年）
为深入贯彻落实《省政府办公厅关于促进低效产业用地再开发的意见》（苏政办发〔2016〕27号）精神，规范有序做好低效用地再开发工作，切实提高土地资源要素配置和产出效益，进一步推进供给侧结构性改革，根据《江苏省自然资源厅关于开展全省低效用地再开发“十四五”专项规划和年度实施计划编制工作的通知》(苏自然资发〔2021〕166号)等文件要求，为推进南京市高淳区城乡低效用地再开发工作，促进土地资源节约集约利用，实现高淳区高质量发展，依据高淳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要、国土空间规划近期实施方案、控制性详细规划等相关规划，编制《江苏省南京市高淳区低效用地再开发专项规划（2021-2025年）》。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大精神，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持稳中求进工作总基调，以推动高质量发展为主题，不断深化供给侧结构性改革，坚持最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，深化节约集约用地“双提升”战略，促进城市更新改造和产业转型升级，提升建设用地人口、产业承载能力。坚持市场化导向，鼓励土地权利人自主开发，鼓励社会资本积极进入，实现多方共赢；坚持以人民为中心，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，以人为本，促进新型城镇化发展；坚持贯彻新发展理念，全面践行绿水青山就是金山银山，改善生态环境，将高淳打造为生态文明优势彰显、人与自然和谐共生的美丽中国典范。
二、规划原则
1.依法依规，科学规划
城乡低效用地再开发必须遵守国家法律法规、部门规章及各项政策，遵循自然和社会发展规律，因地制宜制定规划方案和配套政策，科学合理安排城乡低效用地再开发规模、布局和时序。
2.生态优先，保护优先
城乡低效用地再开发应坚持绿色发展，突出红线控制和底线思维，充分考虑高淳区资源环境承载力、城市地质环境、国土开发强度，实现对资源开发利用和保护的整体管控。
3.节约集约，优化布局
城乡低效用地再开发应坚持节约优先，以节约集约用地、优化土地利用结构和布局为手段，形成节约资源和保护环境的空间布局、产业结构、生产方式、生活方式。
4.因地制宜，注重实施
城乡低效用地再开发应充分运用市场机制和手段，鼓励原土地权利人和其他市场主体参与，形成形式多样的改造开发模式，充分调动土地权利人和社会各方积极性。
5.区域协调，城乡融合
城乡低效用地再开发应立足全域经济社会发展，统筹考虑城市与周边城镇、村镇的功能和发展方向，统筹安排基础设施、公共服务设施、居住、产业、城市绿地等，实现区域、城乡协调发展。
6.公众参与，收益共享
城乡低效用地再开发应充分尊重土地权利人的意愿，切实保障公众知情权、参与权、表达权和监督权；妥善处理好各方主体责、权、利关系，遵循政府指导、市场运作、收益共享，公平公正、保障城市可持续发展。
三、 规划范围
规划范围为高淳区辖区范围内的陆域空间。包括：
（1）以高淳区低效用地调查成果数据为基础获取的低效用地；
（2）以年度最新土地利用现状图、遥感影像等图件作为底图，补充更新低效用地调查获取的旧居住用地、旧厂矿用地、旧商服用地及其他类型低效用地。
四、 规划期限
规划期为2021-2025年，规划基期年2020年，规划目标年2025年。
五、低效用地现状
1.低效用地现状
（1）用地总规模
根据低效用地调查成果，全区城乡低效用地地块占地规模471.9648公顷，占高淳区第三次全国国土调查成果中建设用地面积的3.85%。
（2）用地类型
城乡低效用地包括旧居住、旧厂矿、旧商服、其他四种类型。其中旧厂矿138.1928公顷，占总面积的29.28%；旧居住315.9312公顷，占总面积的66.94%；旧商服11.4450公顷，占总面积的2.42%；其他类型低效用地6.3958公顷，占总面积的1.36%。
（3）分布情况
低效用地分布在高淳区下辖的淳溪街道、东坝街道、古柏街道、固城街道、漆桥街道、桠溪街道、阳江镇和砖墙镇8个街道，分别占低效用地总面积的48.19%、5.08%、40.86%、2.81%、1.13%、1.17%、0.58%和0.18%。
（4）土地权属状况
土地权属为国有建设用地的地块规模为248.3289公顷，占比52.62%，土地权属为集体建设用地的地块规模为223.6359公顷，占比47.38%。
六、规划目标
1.定性目标
通过城乡低效用地再开发，强化土地节约集约利用，推动低效土地资源高效再利用和高水平再开发。通过旧居住用地的再开发，高质量推进高淳区风貌塑造、业态布局、基础设施建设等工作，提高人居环境品质，完善城市功能，助力高淳区打造高端品质花园城市，建成美丽中国示范区；通过旧商业用地的再开发，焕发商业活力，促进街区经济发展，打造消费新场景；通过旧厂矿用地的再开发，促进产业转型升级，推进产业基础高级化、产业链现代化；通过公用设施、公共管理和公共服务等其他低效用地的再开发，提升公共配套水平，提高基础系统支撑能力与城市安全保障能力，促进城市有质量、有秩序、可持续发展。
2.定量目标
通过城乡低效用地再开发，进一步优化城市空间布局，盘活存量低效用地，推动产业结构升级，促进土地资源节约集约利用。具体实现以下目标：
（1）提升节约集约水平
增加土地产出率，提高土地利用效益，至2025年，低效用地再开发后平均容积率从0.25提高到1.40。
（2）优化土地利用结构
通过城中村拆迁改造，实现工矿用地、商业服务业用地、公共管理与公共服务用地的增加，增强基础设施对经济社会发展的服务支撑作用。推进工业企业转型搬迁，促进产业升级，基本建立土地供应良性机制。至2025年，商服用地面积增加14.5260公顷，公共管理与公共服务用地面积增加5.0768公顷。
（3）提升人居环境质量
通过促进老城区有序更新，完善公共服务配套设施、商业商务设施，提升居住空间的环境品质，至2025年，规划对291.2915公顷的旧居住用地进行再开发，规划居住用地的容积率由0.24提升至1.61，建筑密度由20.62%提高至30.00%。
七、任务落实
高淳区从实际出发，以国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要和二〇三五远景目标纲要、城市规划、国土空间规划近期实施方案和其他相关专项规划为依据，结合高淳区社会经济发展需要和实际情况，规划期内拟实施再开发地块51个，面积356.9364公顷，再开发地块有效面积352.2773公顷，能完成上级下达给高淳区的城乡低效用地再开发任务333.3334公顷（5000亩）。
八、再开发空间布局优化
1.旧居住用地再开发布局引导
高淳区拟再开发的旧居住主要分布在淳溪街道与古柏街道。通过对棠梨港、下塘村、东甘村、西甘村、河城地块等旧村庄用地实施再开发，着力改善城市面貌，优化美化人居环境，提升基础设施和公共服务设施建设水平。盘活低效空间资源，优化板块功能布局，提高人居环境品质，基于山水本底营造绿色共享创新空间，将高淳打造成为高端品质花园城市。
2.旧厂矿用地再开发布局引导
高淳区拟再开发的旧厂矿主要分布在古柏街道。通过对旧厂矿实施收购储备与增容技改等再开发途径，盘活存量，加强存量用地二次开发，开展用地结构性挖潜，综合采取“收回再转让、变更再转产、嫁接再开发、招商再利用”等方式，鼓励和引导企业对存量建设用地进行再开发、再利用，为制造业高质量发展腾出更多空间、积蓄更大后劲。
3.旧商服用地再开发布局引导
高淳区拟再开发的旧商服集中分布在淳溪街道。结合旧城改造、背街小巷整治等行动对旧商服进行再开发，打造一批特色鲜明的街区，增加商业街区空间发展厚度，形成互补互促的良好发展格局。通过老旧市场改造建设现代公共服务和创业创新载体，建成一批催生新型消费、引领未来产业的创新社区，充分发挥存量空间新价值。
4.其他低效用地再开发布局引导
高淳区拟再开发的其他低效用地主要再开发为公共管理与公共服务用地（含公园与绿地），分布在淳溪街道，“十四五”期间，高淳区计划在城市内部构建更多的绿色开敞空间，注重历史文化资源的保护性开发和利用。努力提高全区基础设施的网络化和现代化水平，增强基础设施对经济社会发展的服务支撑作用。
九、土地利用结构优化
以实现经济、社会、生态综合效益最大化为目标，优化调整城乡建设用地结构，合理安排商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地等各类用地规模，优化土地利用结构，加快产业结构升级。
规划实施后，居住用地面积减少93.0366公顷，商服用地面积增加14.5260公顷，工矿用地面积增加78.2900公顷，公共管理与公共服务用地面积增加5.0768公顷。
十、再开发强度优化
结合控制性详细规划等对再开发强度的控制，按照国家建设项目节约集约利用相关标准要求，控制中心城区的高强度开发，综合确定再开发地块的规划用途、规划容积率和规划建筑密度，充分挖掘低效用地潜力。再开发为商业、商办用地、科研用地的，容积率一般控制在2～4.5之间，建筑密度一般控制在35%~50%之间；再开发为住宅、商住用地的，容积率一般控制在1.5～3之间，建筑密度控制在20%~30%之间。规划实施后，规划居住用地的容积率由0.24提升至1.61，建筑密度由20.62%提升至30.00%；规划为商业服务业的容积率由原来的0.4提升至2.55，建筑密度由40.46%降低至30%。
十一、再开发时序安排
按照“先易后难、突出重点、分期推进、分类指导”的标准，有序开展低效用地再开发。规划期间，实施城乡低效用地再开发地块51个，地块面积356.9364公顷。
其中，2021年计划实施再开发城乡低效用地块11个，再开发面积合计约83.5406公顷，全部由政府通过收购储备进行开发整理。2022年计划实施再开发城乡低效用地块19个，再开发面积合计约85.3871公顷，全部由政府通过收购储备进行开发整理。2023年计划实施再开发城乡低效用地块6个，再开发面积合计约69.6157公顷，包含3个收购储备地块，3个增容技改地块。2024年计划实施再开发城乡低效用地块9个，再开发面积合计约69.7429公顷，包含5个收购储备地块，4个增容技改地块。2025年计划实施再开发城乡低效用地块6个，再开发面积合计约48.6502公顷，全部由政府通过收购储备进行开发整理。
十二、规划实施效益评价
1.提高土地利用效率
随着低效用地再开发的稳步推进，将逐步提高高淳区的土地利用效率，改善高淳区部分土地粗放使用的现状。据统计高淳区城乡低效用地现状平均容积率约为0.25，其中，居住用地平均容积率为0.24，工矿用地平均容积率为0.32，商业服务业平均容积率为0.40。规划实施后，预计城乡低效用地的平均容积率可提升至1.40，相比实施前提高了约1.15，新增建筑面积约410.0925万平方米，有效增强城市建设用地供给能力，提高土地的使用效率。
2.促进产业转型升级
通过低效用地再开发引导企业增加投入、改造搬迁、提高利用率，从而可提高建设用地的单位投资强度、单位税收水平以及单位面积产出效益。同时，推进产业结构的优化升级，淘汰规模小、效益差、能耗大的企业，腾出土地发展医疗器械地标性产业，加速布局高端装备制造和节能环保新材料两个重点方向。
3.提升城市形象
通过实施城乡低效用地再开发，综合治理老旧小区脏、乱、差现象，能够创造良好的城市景观，提升城市的整体竞争力；通过对历史文化街区、优秀历史建筑实行严格保护，相邻地区的改造活动确保与历史文化保护对象相协调，能够保护城市肌理、延续城市文脉、提升城市文化品质。
4.促进社会和谐进步
通过实施城乡低效用地再开发，能够有效完善公共服务设施，健全社区管理和服务体制，增强基层自治能力。此外，城镇低效用地改造项目的开发建设还可以增加就业岗位，提高居民收入，促进社会和谐进步。
5.减少环境污染
通过城乡低效用地再开发，将部分不符合安全生产和环保要求的污染企业搬迁，降低能源消耗，减少污染物排放，同时引进无污染、安全生产的企业，依靠科技进步，实现发展循环经济，建设资源节约型和环境友好型社会的目标。
6.改善生态环境
通过旧城、棚户区改造，可改善棚户区杂乱的生活环境，增加公园与绿地，完善基础设施和公共服务设施，改善人居环境，公园与绿地等公共管理与公共服务用地增加，进一步提升区域生态环境，绿色发展理念得到充分体现。