南通市通州区“十四五”城镇住房发展规划


一、前言

“十四五”时期（2021-2025年）是我国由全面建成小康社会向基本实现社会主义现代化迈进的起步时期；也是通州区认真贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，全面落实习近平新时代中国特色社会主义思想，特别是习近平总书记视察江苏重要讲话指示精神，开启全面建设社会主义现代化新征程、加快实现高质量发展走在前列，谱写“强富美高”新通州建设新篇章的关键阶段。为发挥住房发展对国民经济和社会民生的促进作用，推动通州从“住有所居”向“住有宜居”迈进，结合通州住房发展实际情况，制定本规划。

（一）规划目的

1.促进房地产市场平稳健康发展。在国家总体“房住不炒”的要求下，处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系，降低房地产的投资属性、回归居住属性，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

2.引导社会资源均衡配置。强化住房发展的社会功能。把解决群众的基本居住问题作为住房发展的首要目标，更加突出住房的居住属性和改善保障民生的社会功能，促进住房资源优化配置，满足城镇居民基本居住需求和合理住房改善需求。

3.引导城镇高质量发展。推动城市开发建设方式从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展，将建设重点由房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造，促进资本、土地等要素根据市场规律和国家发展需求进行优化再配置，从源头上促进经济发展方式转变。

（二）规划范围及期限

1.规划范围。本规划确定的规划范围为通州区行政辖区，包括金沙街道、金新街道、兴东街道、先锋街道共计4个街道和五接镇、川姜镇、石港镇、西亭镇、二甲镇、东社镇、十总镇、刘桥镇、平潮镇、兴仁镇共计10个镇。

2.规划期限。规划期限为2021年至2025年，远期展望至2035年。

（三）规划依据

1.法律法规规章

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（2）《中华人民共和国土地管理法》

（3）《中华人民共和国城乡规划法》

（4）《物业管理条例》

（5）《住房公积金管理条例》

（6）《国有土地上房屋征收与补偿条例》

（7）《公共租赁住房管理办法》

（8）《江苏省城乡规划条例》

（9）《江苏省物业管理条例》

（10）《江苏省绿色建筑发展条例》

（11）《江苏省廉租住房保障办法》

（12）《江苏省经济适用住房管理办法》

（13）《江苏省公共租赁住房管理办法》

（14）其它相关法律法规

2.规范性文件

（1）《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》

（2）《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）

（3）《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发（2020）23号）

（4）《住房城乡建设部关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》（建保函〔2019）220号）

（5）《江苏省自然资源厅关于切实做好保障性租赁住房用地工作的通知》（苏自然资发（2021）126号）

（6）《江苏省“十四五”城镇住房发展规划》（苏政办发〔2021〕50号）

（7）《省政府办公厅关于做好全省“十四五”省级专项规划编制工作的通知》（苏政办发（2020）47号）

（8）《中共江苏省委江苏省人民政府关于深入推进美丽江苏建设的意见》（苏发（2020）15号）

（9）其它相关文件

3.相关规划

（1）《南通市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》

（2）《南通市通州区国土空间规划近期实施方案》

（3）《南通市通州城区控制性详细规划》

（4）《南通市通州区镇村布局规划（2020版）》

（5）《通州区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》

（6）《南通市“十四五”城镇住房发展规划》

（7）《南通高新技术产业开发区“十四五”发展规划》

（8）其它相关规划

二、发展基础和面临的形势

（一）“十三五”发展回顾

“十三五”以来，通州区坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持政府政策保障和商品住房开发“双轮驱动”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，全力推动居住条件从“住有所居”向“住有宜居”提升。过去五年，通州区住宅竣工面积约370.88万㎡，住宅销售面积约840.57万㎡，去库存效果明显。

基本建立了以保障性租赁住房为主体、实物保障和货币补贴相结合的住房保障和供应体系。“十三五”时期，通州区住房保障工程共投入建设资金约60亿元，进行集中成片棚户区（危旧房）及城中村改造，建设安置房屋14794套，建筑面积达247万㎡，城镇常住人口保障性住房覆盖率17.6%，实现低保、特困住房困难家庭廉租住房实物配租“应保尽保”，低收入住房困难家庭申请经济适用住房和廉租住房租赁补贴“应保尽保”，新就业和外来务工人员申请公共租赁住房“应保尽保”。

完成48个老旧小区的改造提升工程，共计375幢居民楼，改造面积达92.84万㎡，有效改善了居民的生活环境，实现房屋居住安全、基础设施完善、环境秩序提升的整治改造目标。

（二）发展环境变化

1.重大国家战略叠加释放利好

“十四五”期间国家长三角一体化、“一带一路”和长江经济带三大国家战略在南通叠加并向纵深实施，沪苏通长江公铁大桥及沪苏通铁路、盐通高铁开通，北沿江高铁、南通新机场、过江通道等一批具有格局性的重大战略项目加快实施将提升南通枢纽地位能级，南通面临难得历史机遇。随着南通在长三角的地位不断提升，承担的职责愈发重大，突显出通州区在长三角经济带上一个强点的区位优势。通州湾新出海口开工建设将全面带动南通沿海高质量发展，体制机制改革激发更大城市活力，有效促进区域高质量发展；长江经济带发展战略的实施使通州区对苏南乃至长江沿线重特大基础产业的吸引力进一步增强，沿海临港基础产业将加速集聚；随着南通作为江北唯一城市纳入上海“1+8”都市圈，伴随区划调整实施，南通的城市发展格局将不断优化，通州区将更好地实现与上海、苏南同城化发展。通州区提出“十四五”期间“着力建设长三角一体化沪苏通核心三角强支点城市硬核区”，在长三角城市群中的地位必将进一步跃升。

%1. 城镇化进程加快拉动人口需求

在新型城镇化下，要素的市场化配置将推进，城乡融合发展步伐将加快，对增加农民收入、缩小城乡收入差距，提高农村居民生活水平，激发内需潜力将起到重要作用，并将推动城镇化建设向高质量发展转变。城市流动人口能有效地拉动内需，促进城市相关行业的发展，进而带动城市经济发展。城市对人口的强吸附力，直接增加房地产市场的有效需求，为房地产市场持续发展提供支撑。通州区城镇化进程处于快速发展阶段，吸附力强。2020年末通州区常住人口125.87万人（7普数据），其中城镇人口81.32万人，城镇化率为64.6%，较2015年提升7.1个百分点。棚改安置的刚性需求、新城配套完善激发的改善性与投资性需求逐步释放。

%1. 市场日趋理性促进品质升级

随着国家金融监管部门加强对房地产企业融资行为的规范管理，金融机构房地产金融管理和风险防控机制将更加健全，高杠杆扩张运营模式将退出历史舞台，这会全面变革现有的房地产开发和经营模式，也会在很大程度改变现行的房地产销售行为。由于面临的政策及市场环境具有较大的不确定性，通州区房地产开发建设维持高速增长动力不足。提升住房建设品质，理性拿地扩张，加快资金回笼，或将成为房地产开发企业经营的新常态。“十四五”时期，通州区房地产发展由规模扩张为主，向以质量提升为主的转变进程将会加快。

（三）宏观政策要求

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，着力解决住房结构性供给不足的矛盾，完善住房市场体系和住房保障体系，建立更加完善的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。

稳妥实施房地产长效机制方案。因城施策，落实城市主体责任，健全政策协同机制、部省市联动机制、监测预警机制、市场监管机制和舆论引导机制，建立房地产金融审慎管理制度，全面开展房地产市场调控评价考核工作，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

多措并举完善住房保障体系。加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合城镇棚户区改造和老旧小区改造，有效增加保障性住房供应。以解决新市民住房困难为出发点，大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大政策性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。

促进住宅建设高品质高质量发展。完善住房建设标准规范，加强质量安全监管，提高住房设计和建造水平，建设功能完善、绿色宜居、健康安全的高品质住房，不断改善人民群众住房条件和居住环境。

三、“十四五”总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻落实习近平总书记系列重要讲话特别是视察江苏重要讲话精神，坚决贯彻落实党中央、国务院及省委、省政府决策部署，坚持新发展理念，坚持以人民为中心的发展思想，坚持稳中求进总基调，长期坚持“房住不炒”定位，落实好城市主体责任，着眼于“更舒适的居住条件”，与建设美丽宜居城市相衔接，推动江苏从“住有所居”向“住有宜居”迈进，为建设“强富美高”新江苏做出贡献。

（二）基本原则

坚持民生为本。将增进民生福祉作为住房发展的出发点和落脚点，把人民宜居安居放在首位，以更优的住房供给满足人民群众需求，用更好的住房资源服务居民安居，实现住房发展为了人民、住房发展成果由人民共享。

坚持租购并举。落实房地产市场平稳健康发展长效机制，稳地价、稳房价、稳预期。以稳定就业、稳定居住为导向，加快构建多层次、广覆盖的住房租赁体系，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，培育和规范住房租赁机构，规范租赁住房市场秩序。

坚持布局优化。落实“一主两核七片”空间格局要求，按照通州区的城市定位与城市发展方向进行居住用地布局，更加突出产城融合、职住平衡；中心城区加快推进旧区改造和旧住房更新改造，实现住房与城市建设、公共服务设施配套、城区功能提升的联动发展。

坚持精细治理。综合运用法治化、社会化、智能化、标准化的手段，加快房屋行政管理、住宅小区管理的数字化、智慧化建设。

坚持品质发展。强化住房发展领域的高起点规划、高标准建设、高效能管理，注重品质追求、创新引领、科技赋能，全面提升住房质量和居住品质，推动住房行业高质量发展、创造城市居住高品质生活。

（三）发展目标

1.城镇住房发展总体目标

到2025年，基本建成符合通州区城市发展情况特点的更合理、可衔接、分层清晰、租购并举的住房体系，进一步满足市民群体多层次住房需求，实现住房总量平稳增长、住房品质逐步提高、住房消费健康发展、住房结构更为均衡、区域布局更加合理、治理能力显著提升的总体目标。

总量有预期。对通州区城镇住房总量进行控制，其中新建各类住房总量不超过1724万㎡，保障性租赁住房总量不少于1.7万套（间），安置房总量不少于5.5万套，公共租赁住房、共有产权房、人才公寓合计不少于1万套，遏制投机炒房，实现租购并举，稳地价稳房价稳预期。

保障全覆盖。保障性住房建设覆盖到整个通州区行政区划范围，保障对象包括城镇中等偏低收入及以下、新就业人员和外来务工人员住房困难家庭。完善住房保障和供应体系，建设住房保障“通州模式”。

品质有提升。改善居住环境品质，实现住有宜居。提升成品住房、装配式住房和绿色居住建筑等的建设比例，着力完善配套设施、提升物业服务水平。


通州区“十四五”城镇住房发展主要指标表


指标

分类

指标名称说明

现状

（2020年）

近期

（2025年）

远期

（2035年）

单位

指标

属性

住房

总量

指标

城镇居民家庭人均住房

建筑面积

52

62

65

㎡

预期性

城镇住房建设总量

3609.5

/31.7

5333.5

/46.9

7865.8

/69.3

万㎡/

万套

预期性

商品住房建设总量

1312

/11.5

2257

/18.5

3624

/28.6

万㎡/

万套

预期性

城镇住房用地供应量

863

1769

3101

万㎡

预期性

住房

保障

指标

城镇常住人口保障性

住房覆盖率

23

28

35

%

约束性

城镇棚户区改造覆盖率

85

95

100

%

约束性

各类保障性安居工程

建设规模

221

/2.7

1000.3

/10.9

2165.3

/23.2

万㎡/

万套

约束性

住房公积金缴存人数

增长率

5.3

10

15

%

预期性

城镇老旧小区改造规模

0.13

/2

48.83

/22

136.15

/46

万㎡/

个

约束性

住房

品质

指标

新开工绿色建筑占新建

住房比例

32

100

100

%

约束性

新开工成品住房占新建

住房比例

25

70

100

%

预期性

城镇住宅小区物业管理

覆盖率

98.5

100

100

%

预期性

注：规划“十四五”期末城镇人口85.9万人，2035年末城镇人口120万人。

%1. 城镇住房发展分项目标

住房供给结构均衡。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系，落实租购并举的住房政策，通过培育多元化市场主体、完善租赁住房供给、创新租赁方式、强化政策补贴、加强租赁监管、鼓励先租后买的梯度式消费观念等方式，着重解决好新市民、青年人以及从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快住房租赁市场发展，完善长租房政策，拓宽房源供给渠道，扩大保障性租赁住房供给，力争培育5家以上规模化租赁机构。进一步推广“租售同权”，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇，推进住房租赁市场健康有序发展。

住房消费健康发展。建立以住房需求为导向的住宅用地供应机制，促进住房市场供需长期平衡。保持住房价格总体平稳，逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。控制新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。建立房价和地价联动机制，灵活确定住宅用地竞买方式，严防高价地扰乱市场预期。加强土地出让后跟踪管理，及时掌握已供住宅用地的开发进度。必要时出台限制非户籍人口购房、上浮贷款利率等相关政策，引导量力而行、梯度消费，满足刚性和改善性购房需求，推动房地产同实体经济均衡发展，促进市场平稳健康可持续发展。

住房保障全面覆盖。有效增加保障性住房供给，不断扩大保障覆盖面，力争各类保障性安居工程覆盖率达28%以上。要确保“面”上全覆盖，扩大“保障面”，解决好新市民和青年人住房困难问题，完善分层分类的人才安居政策，让人才引得进、留得住、住得好；拓展“供给面”，深化住房保障供给侧结构性改革，不断拓宽房源渠道；强化“监管面”，加强对保障房建设、出租和运营管理的全周期监管。要确保“量”上有保障，科学确定变量，加快做大增量，积极盘活存量，多措并举提高土地和房源使用效率。要确保“质”上大提升，强化标准化、规范化运营，完善配套设施，提高房屋品质，提供专业化、多样化服务，真正让新市民和青年人扎根通州。

住房服务水平提升。提升住房公积金管理和服务水平。持续扩大受益群体覆盖面，积极支持职工合理住房需求，加大对无自有住房租赁对象的支持力度，探索实施增值收益相关资金支持公共租赁住房建设，制定既有多层住宅加装电梯提取住房公积金政策。切实履行住房公积金资金运管职能，逐步提高监督、管理和服务水平，初步形成信息核查和信息共享互通机制。提升住房租赁管理服务水平。将租赁居住管理服务纳入社区综合治理工作，依托住房租赁公共服务平台，推进住房租赁示范合同文本应用，促进租赁合同网签备案。构建住房租赁市场监测体系，加强住房租赁市场动态监测。提升资金运作监管和综合管理服务水平。强化资金专业化的运作管理机制，增强资金风险控制能力，加强资金流动性监控，加大对提取、贷款等住房公积金使用行为真实性核验力度，推进风险防控系统建设。充分利用大数据平台，拓展协查范围，提高异地核查业务审核效率。丰富综合服务渠道，持续深化全方位综合服务平台建设，完善业务审批“不见面”，业务办理无人干预、全流程网上操作。加强线下服务标准化建设，推动网点服务向自主办理、智能服务转变。

住房品质显著提高。一方面保持住房总量平稳增长，保障城乡居民人均住房面积；另一方面鼓励开发多样化的舒适住宅，包括适宜的住宅水平、多样化的住宅类型、包容混合的住宅布局、活力共享的住宅环境、具有人文底蕴的住区风貌和舒适的住宅建筑等。打造时尚智慧社区，人文美丽街区。秉持产城融合、职住平衡理念，优化住房区域布局，加快城镇老旧小区和城中村改造，推动住房功能和配套持续完善，加大绿色建筑和装配式建筑推广力度，实现居住环境和品质优化提升。

住房治理效能提升。创新住房治理手段，健全住房管理机制。充分发挥法律、财税、金融等市场调节器作用，运用大数据等现代技术手段辅助管理，加强市场监测分析，防范市场风险。坚持去库存与稳市场并重，防范房地产市场波动引发的市场和社会风险。转变执法方式，加强现场踏勘和暗访及“双随机”抽查，加大房地产市场监察和行政执法力度，开展房地产市场专项整治，重点查处捂盘惜售、炒作房价、捆绑销售、诱骗消费者购房等违法违规行为，正确引导居民住房消费观念，保障合理自住需求，抑制投资投机性行为。

%1. 中长期住房发展目标

到2035年，城镇住房发展与基本实现社会主义现代化相适应，住房制度体系更加完善，实现基本住房保障均等化，人民群众有更舒适的居住条件，在住房方面的获得感、幸福感、安全感达到新的高度，房地产市场更加平稳健康，实体经济均衡发展取得实质性进展。

四、发展重点和主要任务

（一）发展重点

以充分满足人民群众多层次住房需求为目标，精准设计“十四五”期间通州区住房供应的总量、结构等，落实稳地价、稳房价、稳预期任务，不断完善住房供应体系、注重优化房地产开发建设结构、提高住房设计和建设水平，建设功能完善、绿色宜居、健康安全的高品质住房，推动住房消费市场的品质功能升级，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）主要任务

1.加强土地要素保障，强化住房规划引导

统筹城乡用地。完善相关配套制度，全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围。建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度。建立公共利益征地的相关制度规定。完善土地利用计划管理，实施年度建设用地总量调控制度，增强土地管理灵活性，推动土地计划指标更加合理化。在国土空间规划编制、农村房地一体不动产登记基本完成的前提下，建立健全城乡建设用地供应三年滚动计划。

盘活存量用地。充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，坚持“增存挂钩”，加大批而未供土地利用和供而未用土地开工力度，狠抓存量盘活，推进低效用地再开发，以增量撬动和激活存量。研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度，积极实施引优引强的差别化供地政策，深入推进土地要素市场化配置改革，不断深化市场配置资源的决定性作用，促进土地节约集约高效利用。深化农村宅基地制度改革试点，深入推进建设用地整理，完善城乡建设用地增减挂钩政策，为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障。

专栏1低效用地活化利用的主要内容

通过综合整治、拆旧重建、功能置换等方式对旧厂矿、旧城镇、城中村、旧商业等低效用地实施全面有序更新，以“三旧”用地为重点，分类盘活低效用地，实现空间腾退与功能优化提升。推进存量老旧小区改造，通过“双增双优”，实现空间提质增效。增加公共空间，增强公共服务设施品质，优化旧城功能，控制建筑总量，促进整体经济转型升级；优化人口结构，吸引年轻群体返回旧城区居住、就业，实现旧城复兴，焕发老城市新活力。

优化空间布局。强化住房规划引导，促进空间布局优化，按照通州区“一主两核七片”的城乡格局要求，土地要素资源的投向重点向四个外围组团特别是南通西站、上海第三机场等重点区域和重大产业平台、重要交通、民生基础设施区域等倾斜。坚持以“人民为中心”的新发展理念，以改善社会民生、促进区域协调发展为重点，优先安排交通、能源、水利及教育医疗、社会民生等重大基础设施及公共设施项目用地保障。

%1. 供需两侧双向调节，促进市场健康发展

倡导提供多样化的住宅类型，满足不同人群差异化的合理住房需求，形成稳定合理的住房套型结构，并鼓励增加交通站点附近中小户型房源，缓解供需矛盾。通过对人口增长率的估算，及近年购房人群的群体特征的研究，合理安排商品住房年度建设计划，“十四五”期间新增商品住房面积约945万㎡，供应商品住房约7.6万套，年均商品住房供应量约189万㎡。新增保障性住房面积约779万㎡，供应保障性住房约8.2万套。

继续保持调控政策的连续性、稳定性，根据市场情况，结合南通市总体要求，进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期，实现房地产市场平稳健康发展。深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。通过采用多途径的资金及政策方式，满足各类人群的住房需求。

%1. 加大保障住房建设，强化住房民生保障

构建住房保障体系。针对不同住房困难群体，采取适当的保障方式和保障标准，统筹做好城镇中低收入家庭住房保障工作，加大对符合条件的新市民住房的保障力度，全面保障住有所居。对户籍低保、低收入家庭，以实物保障为主、租赁补贴为辅，实行应保尽保；对中等偏下收入家庭，以租赁补贴为主、实物保障为辅，合理解决居住需求；对在通州区稳定就业的外来务工人员，通过租赁补贴、公共租赁住房或产业功能区配套住房，有效促进职住平衡；对新就业大学生和引进人才，通过租赁补贴、人才公寓或产业功能区配套住房，支持解决阶段性住房困难；对棚户区改造居民，通过安置补偿、新建安置房等方式，支持改善居住条件。

加强房源筹集管理。探索以“竞配建”（即竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人）的方式增加保障性住房供应，在城市更新项目中要求配建一定比例的保障性租赁住房或人才公寓，提升住房供给效率，以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设。推进集体土地建设租赁住房试点工作，加强保障性住房供应，进一步加大政策性租赁住房用地供应，年度住宅用地供应计划要单列租赁住房用地计划，比例不低于住宅用地供应计划总量的10%，增强城市发展的平衡性和协调性。

完善分配与管理机制。缩短保障性住房审批轮候时限，提高保障性住房分配效率；优化保障性住房空间布局，在交通枢纽（南通西站、兴东国际机场、上海第三机场）、产业园区（南通国家高新技术产业开发区、锡通科技园、空港产业园和石港科技产业园）周边重点布局保障性住房，落实保障性住房项目和周边配套“同步规划、同步建设、同步交付”原则，提高保障性住房居住便利度。

%1. 加快租赁住房发展，满足多元租赁需求

增加租赁住房有效供应。按照“新建一批、盘活一批、改建一批”的思路，形成立体化房源供给渠道，有效增加租赁住房供给，满足不断增长的住房租赁需求。加快利用集体建设用地新建租赁住房进程，盘活各类闲置住房用于租赁住房，推动商业、办公等存量非住宅改建为租赁住房；充分发挥中央财政资金带动作用，鼓励更多社会资本参与住房租赁市场，鼓励个人依法出租自有住房，鼓励有条件的用工单位，探索利用自有闲置土地建设租赁住房，或通过统租形式筹集长租房，解决本单位职工的住房问题；推进住房租赁法制建设，规范住房租赁市场行为，维护租赁双方合法权益，稳定租赁关系；结合中介机构专项综治、双随机检查及日常巡查，建立“常态长效化”市场监管机制，规范住房租赁行业秩序；加快构建住房租赁价格参考体系，引导市场合理定价，稳定市场租金水平。“十四五”期间，安排建设公共租赁住房面积约2.3万㎡，共计约0.03万套；保障性租赁住房面积约110.5万㎡，共计约1.7万套；另外商品住房及安置房建成后约有15%左右会流入市场转化为租赁住房，鼓励个人依法出租自有住房补充通州区市场化租赁住房房源。

规范住房租赁市场发展。坚持规范与培育发展相结合，根据市场发展情况，完善长租房政策，保障租赁双方特别是承租人合法权益，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，建立稳定租期和租金等制度。规范长租公寓行业，加强政府监管，维护消费者合法权益。完善政府主导的住房租赁服务与监管平台，扩大平台的市场覆盖面，对房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员、租赁房源和租金进行数字化监管。

%1. 推进老旧小区改造，加快宜居城市建设

“十四五”期间，重点对2000年底前建成的城镇老旧小区，进行改造提升，对2000年后、2005年底前建成且居民改造意愿强、参与积极性高的城镇老旧小区，根据实际情况实施改善提升。从宜居化、适老化、海绵化三个方面对现有住房品质进行提升。合理确定改造内容，分类推进城镇老旧小区改造，推进配套基础设施建设，补齐幼托、养老、家政等公共服务短板，鼓励支持绿色化改造和既有多层住宅加装电梯、无障碍设施等适老化改造。

探索推进城镇老旧小区改造后的业主自治与社区治理有效衔接的物业管理服务长效机制构建，加强常态化的疫情防控与物业管理企业公民责任履行，进一步提升业主自治能力，完善物业维修基金的使用管理，加强居住社区适老化改造和物业增值服务，推进智慧物业发展，增强城镇居民住有宜居的获得感、幸福感。

以美丽宜居城市建设和城镇老旧小区改造为主要抓手，不断探索高品质宜居城市建设的路径、方法和标准体系。研究“动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与”等方面的相关政策机制，制定符合通州区当地实际情况的老旧小区改造提升政策。

在充分尊重群众意愿的基础上，区分轻重缓急，按照实施一批、储备一批、谋划一批的原则，建立老旧小区改造项目储备库，编制年度改造计划和五年改造规划，并纳入地方经济社会发展年度计划、住房发展规划，与国土空间规划相衔接。


专栏2城镇老旧小区改造的主要内容

依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见国办发〔2020〕23号》，实施旧区改造专项行动。对基础条件较差、发展空间受限、群众意愿不强的老旧小区和棚户区进行基础设施补足和简单修补工作，对搬迁居民进行安置，满足居民安全需要和基本生活需求，实现“基础保障安居”；对基础条件尚可、有一定发展建设空间、群众有改造意愿的老旧小区进行配套设施完善和景观环境美化。满足居民生活便利需要和改善型生活需求，实现“配套完善宜居”；对处于重要区位的、基础条件较好的、群众意愿强烈的小区进行特色化、品质化建设，丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进，实现“品质生活乐居”。

%1. 促进住房品质提升，营建宜居生态社区

提升住宅规划设计水平。居住区规划与城市发展规划相结合，逐步实现“宜居宜业”。合理安排居住区建筑空间、道路交通、配套设施、公共活动空间，控制居住区容积率上限和绿地率下限，保障居住生活环境舒适性。落实“适用、经济、绿色、美观”新时期建筑方针，打造安全健康、全龄友好、智能智慧、应急防控的住宅设计标准体系，提高住宅健康性能。推进建筑设计创新创优，提升住宅建筑设计水平，推动住宅建筑风貌与城市整体特色风貌相协调。推进住宅建筑设计和装修设计一体化，提高集成化和精细化水平。推广设备、管线与主体结构相分离技术，减少运营维护成本。倡导选用可划分空间的结构体系，为住宅空间的灵活可变创造条件，适应不同家庭结构的多样需求。

发展绿色节能高品质住宅。围绕碳达峰目标，推动住宅建设向绿色、集约、生态方向转型。全面落实《绿色建筑设计标准》《住宅设计标准》《居住建筑热环境和节能设计标准》，提升新建居住建筑节能水平，提高建筑室内空气、水质、隔声等健康性能指标。构建完善绿色住宅设计、施工、验收和运行的全过程监管体系。结合老旧小区改造，逐步开展既有住宅节能改造（如对建筑局部使用外窗遮阳，对外墙进行节能保温改造，使用中空节能保温门窗，使用垂直绿化以及屋顶绿化等降低建筑能耗，采用海绵化设施、雨水收集、中水回收以及家庭节水设备等系统实现资源循环利用）。加大太阳能光热系统在住宅建筑中的普及应用，因地制宜推广地源、水源和空气源等可再生能源热泵技术应用。加快推进绿色建材认证和推广应用，建立绿色建材采信机制，逐步提高新建居住建筑中绿色建材应用比例。建立良性激励机制，通过财税奖补等手段鼓励绿色建筑小区建设；加大装配式建筑推广力度，逐步提高新出让住宅项目装配式比例；进一步完善社区公共服务设施，加强老旧小区和城中村改造，探索社会资本合作改造模式，选取试点小区进行智能化、适老化改造，推动智慧型、生态型住宅社区建设，显著提升居民居住品质。

推进住宅小区公共配套服务设施均等化。有序开展绿色社区创建和完整居住社区建设，依据详细规划完善公共服务功能，对已建住宅小区以完善基本服务功能为主进行公共服务设施的配套，满足群众的基本服务需求；对今后建设的各类住宅小区强化规划设计，完善各类配套设施的建设和运营管理。

打造更高水平的“装配式建造、智能建造、绿色建造、精益建造”的建造“四造”体系。规划“十四五”期末，新开工装配式建筑占同期新开工建筑面积比例达50%，成品化住房占新建住宅的70%，装配化装修占成品住房的30%，绿色建筑占新建建筑比例达100%。

%1. 推进住房安全管理，保障住房全周期安全

严格落实城市危房和老旧房屋安全排查治理责任，重点对建筑年代较长、建设标准偏低、失修失养严重及其他因素产生安全隐患的房屋进行集中拉网式排查。

加强既有建筑从建成交付、使用维护到报废拆除“全寿命”周期安全管理。按照“属地管理、规范使用、预防为主、防治结合、确保安全”的原则，加快完善既有建筑安全管理地方法规体系，严格落实既有建筑所有权人为既有建筑使用安全责任人制度，明晰既有建筑安全监管职责，加快构建既有建筑安全网格化管理体系。

进一步明确既有建筑改扩建、装饰装修工程基本建设程序管理要求，积极推进室内装修改造工程安全鉴定，并推动纳入相关部门重点监督、联合监管范围。加快构建完善既有建筑安全隐患排查常态化机制，加强特定条件下的建筑安全检查，加强危险建筑分类监管和应急处置，积极创新危险建筑解危方法，确保既有建筑使用安全。

%1. 优化建设空间布局，提升用地规划水平

规划期内，通州区住房用地的空间分布需满足各片对住房建设的需求，根据各片区土地空间、生态环境容量以及未来人口发展的潜力，并适度考虑城市总体规划中各片区居住用地平稳利用，将未来住房用地总量分解到各片区。根据各片区发展特点，制定每个片区住房建设的重点，在空间上的差异化布局。同时依据城市经济社会发展要求，在住房建设用地的规模、空间布局与开发时序等方面，与《南通市所辖县（市、区）国土空间规划近期实施方案》保持协调。规划期内，以扩大政策性保障住房制度覆盖面为主，优先保证必需的政策性租赁住房建设的土地供应量。

进一步深入贯彻落实党中央、国务院关于加强土地调控的方针政策，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，严格控制供应总量，不断优化供应结构，有保有压促进产业结构调整和经济增长方式转变。着力改变土地利用方式，严格控制建设用地增量供应、进一步推动土地利用方式由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效转变，为构建资源节约型、环境友好型社会贡献力量。

%1. 创新社区治理机制，创建无忧服务平台

强化党建引领，大力探索“业主自治与社区治理有效衔接”的新路径，构建符合市场化、可持续、有效管用的新机制。以基层党组织建设为关键、政府治理为主导、居民需求为导向、改革创新为动力，形成党建引领“六位一体”社区治理工作机制，即社区党组织、居民委员会、业主委员会、物业服务企业、楼门长、综合服务站统筹协调机制，助推基层治理体系和治理能力现代化建设。

构建智慧化社区服务平台。以智慧社区建设为契机，加强信息共享和平台优化升级，真正发挥现有社区公共服务综合信息平台、社区网格化管理平台实效，优先推动社区智治共同体建设，以智治共同体助推治理共同体建设。将信息化技术应用的重点从社区服务向社区治理拓展。面向社区两委、物业、业主委员会、社会组织等，发挥信息技术实时信息采集、监测预警、智能分析、精准干预作用。面向居民、驻区单位，提升信息技术在证照办理、生活采购、缴费、养老、托育、应急管理方面的作用和效能。

五、规划实施保障

本规划是落实国家有关宏观调控政策、指导通州区规划区范围内2021-2025年住房建设的主要依据。规划、土地、房管等各有关部门要加强协作和联动，把提高人民居住水平，改善居住环境质量，满足人民群众不断增长的居住需求纳入工作目标责任制，确保规划顺利实施，促进房地产市场健康发展。为保证规划的科学性，应建立规划实施的动态调整机制，主管部门可以根据规划实施情况和住房市场发展要求，对规划做出调整，按规定程序报请批准和实施。

（一）推进政策协同保障

1.加强组织实施

建立城市发展、产业升级、居住配套协同发展的体系框架，因地制宜制定具体实施方案，明确时间表、路线图及实施路径，强化部门联动，建立协同推进机制，落实属地管理责任，确保目标完成和任务落地。

%1. 加大政策支持

将现有各类支持政策进一步向保障居民居住水平倾斜，加大对智能建造关键技术研究、绿色建筑发展、装配建筑发展、项目应用示范等的支持力度。对经认定并取得高新技术企业资格的智能建造企业可按规定享受相关优惠政策。各相关部门要加强跨部门、跨层级统筹协调，推动解决住房高质量发展遇到的瓶颈问题。

%1. 建立评估机制

适时对房地产高质量发展的实施情况进行评估，重点评估绿色建筑、装配式建筑发展目标落实与完成情况、政策出台情况、标准规范编制情况等，并通报结果。

%1. 营造良好环境

要加强宣传推广，充分发挥土地、金融、财政、税收、信息化、监測的作用，开展政策宣传贯彻、技术指导、交流合作、成果推广。构建国际化创新合作机制，推进开放合作，营造住房高质量发展的良好环境。

（二）加强规划实施管理

鼓励社会公众参与规划编制与实施监督，强化规划引导预期，促进市场理性发展。加强对住宅项目土地出让、规划审批、项目开工、项目竣工、项目销售、房价变化的动态跟踪和监测分析。适时对住房发展规划实施状况开展评估，严格监控工作落实情况，对落实规划不力及违反规划的行为，启动问责机制。

1. 确定规划实施管理机制

通州区住房和城乡建设系统要加强对本规划实施的组织实施，结合工作实际，细化分解目标任务，夯实工作责任，落实目标任务，保障规划顺利实施。对规划中确定的约束性指标以及重大项目、重要改革任务，要明确责任主体、实施进度要求，确保如期完成。要加强财政预算与规划实施的衔接协调，年度预算安排要优先考虑本规划提出的重大任务和重大项目。同时，要根据国家和省市区宏观政策调整、经济运行和项目实施具体情况，及时储备和更新项目库。要提升项目管理水平，落实重大项目目标责任制，严格项目基本建设程序，规范招投标管理，强化安全质量监管，加强重大项目建设社会稳定风险评估和防控。

2. 确定规划实施监督和考核奖惩机制

按照本规划提出的目标任务，落实好通州区住房发展目标和任务。建立和完善规划实施情况跟踪分析评估制度，适时开展规划实施情况年度分析和中期评估。建立住房发展绩效评价指标体系，制定综合绩效考核办法。

3. 确定规划公众参与机制

加大宣传力度，鼓励社会公众参与住房发展工作；广泛征求并听取专家和公众意见，科学民主决策，及时向社会公布规划编制和年度实施计划完成情况。

4. 确定住房发展年度计划的编制要求

住房发展年度计划是指导城镇住房发展的重要内容。要充分认识编制计划的重要意义，统一思想，提高认识，加强领导，落实责任，各司其职，密切配合，把编制工作纳入重要议事日程。要围绕居民住房方面存在的突出问题，开展全局性、战略性重大问题研究，对计划的重点内容和关键指标，进行专题研究。要从实际出发，采取实地调研、部门访谈、专家座谈等方式，广泛征求社会各界的意见，增强工作透明度和公众参与度。要尽量吸收各地区、各部门已有的工作成果和各类统计数据，实现资源共享。

5. 确定规划中期评估和动态调整机制

健全规划指标体系的统计和评价制度，适时开展规划实施情况评估，强化对规划实施情况跟踪分析。要对约束性指标和主要预期性指标完成情况进行中期评估，重大项目进展情况在规划实施中期和终期阶段进行第三方评估。相关考核评估结果纳入政府及有关部门年度绩效考核内容，并作为领导干部年度考核、选拔任用的重要依据，对工作落实不到位、目标要求执行不力的单位进行通报并追究相关人员责任，确保顺利完成规划各项目标任务。

6. 确定住房信息管理机制

以智慧城市、智慧社区、智慧房屋建设为契机，依托市级大数据平台，整合住房保障、房地产开发、交易、租赁、物业管理、城镇老旧小区改造、房屋安全、住房公积金等业务领域信息，综合土地、金融、财税、统计等相关信息，实现实时共享、统计分析、监测预警、多维展示。

六、附则

（一）生效日期

本规划自公布之日起实施。

（二）解释权限

本规划由南通市通州区住房和城乡建设局负责解释。